Làn sóng của nhà đầu tư ngoại làm thay đổi cục diện bất động sản công nghiệp Việt Nam

Theo báo cáo về thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam của JLL, Việt Nam có 335 hecta đất được dành riêng cho hoạt động sản xuất công nghiệp vào năm 1986. Con số này đến 2018 đã đạt hơn 80.000 hecta.
Sự tăng trưởng ngoạn mục có được nhờ vào sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, định hướng xuất khẩu, các Hiệp định Thương Mại Tự do (FTA’s) được ký kết, cùng các vùng kinh tế trọng điểm được thành lập đã góp phần tạo nên môi trường kinh doanh thuận lợi với nguồn lao động dồi dào.

Căng thẳng thương mại Mỹ – Trung gần đây đã khiến các chuyên gia tin rằng Việt Nam sẽ hưởng lợi bởi các nhà sản xuất sẽ dịch chuyển chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang các quốc gia Đông Nam Á có chi phí thấp hơn.

Ở Trung Quốc, chi phí lao động và giá đất công nghiệp đang leo thang do Trung Quốc nâng cao chuỗi giá trị đối với hàng tiêu dùng trong nước, dịch vụ và hàng hóa xuất khẩu giá trị cao. Chi phí lao động ở Việt Nam hiện tại chỉ bằng khoảng một phần ba Trung Quốc, điều này càng khuyến khích các công ty chuyển dịch về Việt Nam trong các năm qua, tuy nhiên cuộc chiến thương mại đã đẩy nhanh quá trình quyết định để các doanh nghiệp di dời đến Đông Nam Á.

Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhận định rằng chiến tranh thương mại không phải là nguyên nhân duy nhất cho sự phát triển mạnh mẽ của Việt Nam trong lĩnh vực công nghiệp. Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) và Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – Liên minh châu Âu (EVFTA) cho thấy Việt Nam luôn nỗ lực hội nhập quốc tế, điều này đem lại nhiều cơ hội khi hàng rào thuế quan giảm và tạo thêm động lực để Việt Nam tái lập môi trường kinh doanh.

Trong bối cảnh hiện tại, JLL quan sát thấy có sự tăng trưởng ở số lượng nhà các đầu tư nước ngoài đang tích cực tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. JLL ghi nhận các nhà đầu tư này đặc biệt quan tâm đến ba hình thức để thâm nhập thị trường.

Hình thức đầu tiên là thu mua đất trực tiếp từ các công ty điều hành khu công nghiệp. Đây là phương thức truyền thống để mua được tài sản công nghiệp ở Việt Nam khi các nhà điều hành khu công nghiệp cho nhiều khách thuê khác nhau thuê lại đất trong chu kỳ thuê.

Các nhà đầu tư còn có thể thuê đất trực tiếp từ Nhà nước, có thể kể đến như tập đoàn Amata Corporation – nhà cung cấp bất động sản công nghiệp từ Thái Lan, thuê đất từ Nhà nước vào năm 1994, và thành lập nên khu công nghiệp Amata, một khu công nghiệp rộng 342 hecta tọa lạc tại TP Biên Hòa tỉnh Đồng Nai.

Hình thức tiếp theo là thành lập mối quan hệ liên doanh chiến lược với các đối tác địa phương có uy tín, những doanh nghiệp mà có quyền sử dụng quỹ đất và có thể hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình hoàn tất các thủ tục và giấy phép kinh doanh.

Một ví dụ điển hình vào năm 1996, với sự hỗ trợ từ phía Chính phủ hai nước, một liên doanh đầu tư giữa các đối tác trong và ngoài nước là công ty Becamex IDC (Việt Nam) và các công ty do tập đoàn Sembcorp Development (Singapore) dẫn đầu được thành lập để thực hiện dự án khu công nghiệp Việt Nam Singapore (VSIP), đã và đang phát triển tổng cộng 09 dự án trên khắp cả nước với tổng quỹ đất hơn 8.600 ha, cung ứng hạ tầng sản xuất cho gần 900 doanh nghiệp với tổng vốn đầu tư 14 tỉ USD.

Gần đây nhất vào tháng 5/2018, công ty phát triển công nghiệp BW Industrial đã ra mắt với tư cách là liên doanh giữa quỹ đầu tư tư nhân toàn cầu Warburg Pincus và Becamex IDC Corp. Theo thông cáo báo chí, BW Industrial là nhà phát triển công nghiệp và cho thuê hậu cần lớn nhất Việt Nam, với hơn 200 hecta đất công nghiệp đang được phát triển cho đợt đầu tư hơn 200 triệu USD.
Cũng trong tháng 5 năm ngoái, Sembcorp Industries (Sembcorp) đã công bố công ty con của tập đoàn là Sembcorp Infra Services (SIS), ký kết thỏa thuận đăng kí cổ phần với CRE Asia, cổ phiếu do SIS phát hành. SIS sẽ tăng vốn cổ phần lên 20,5 triệu cố phiếu phổ thông qua phát hành cổ phiếu phổ thông mới, và CRE Asia đã đồng ý đầu tư 6,2 triệu USD vào SIS để đổi lấy 6,2 triệu cổ phiếu phổ thông mới, hoặc 30% vốn mở rộng, Sembcorp Development giữ 70% còn lại.

SIS và công ty con thuộc sở hữu của SIS Hải Phòng là nhà phát triển khoảng 30.000 m2 không gian nhà xưởng trong khu đô thị công nghiệp Việt Nam Singapore (VSIP) tại Hải Phòng, Việt Nam. Vốn mới từ CRE Asia và các khoản vay ngân hàng sẽ tài trợ cho việc phát triển thêm 30.000 m2 diện tích kho tại Việt Nam được đầu tư bởi SIS.

Một hình thức thâm nhập thị trường điển hình khác: hoặc là thu hồi đất trực tiếp, hoặc là bán và cho thuê lại các bất động sản công nghiệp đang hoạt động với thu nhập ổn định. Quý cuối năm 2018 ghi nhận một thương vụ bán và cho thuê lại kho bãi tại VSIP 1, tỉnh Bình Dương. Mapletree Logistics Trust đã chi 725,1 tỷ đồng (tương đương 31,5 triệu USD) nhằm thâu tóm kho bãi thuộc Công ty TNHH Quốc tế Unilever (“Unilever Vietnam”). Sau khi hoàn tất việc mua lại, tài sản này sẽ được Unilever Vietnam thuê lại trong 10 năm với mức tiền thuê tăng hàng năm.

Việt Nam đang là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất của ngành công nghiệp trong khu vực Đông Nam Á, nhưng các nhà đầu tư vẫn có thể gặp nhiều thử thách trong quá trình tìm kiếm cơ hội đầu tư thích hợp.

Ông Stephen cho biết: “Nhu cầu mạnh mẽ cùng với sự mở rộng của các nhà sản xuất từ Trung Quốc đã đẩy giá đất lên một mặt bằng giá mới. Vào Q2.2019, giá đất trung bình ở thị trường khu công nghiệp phía Nam xấp xỉ 95USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15,8% so với cùng kỳ năm trước. Điều này có thể tạo ra khoảng cách giữa kỳ vọng của nhà đầu tư và nhà cung cấp”.

Theo JLL, việc tìm kiếm đối tác liên doanh đáng tin cậy cũng không phải là một vấn đề dễ dàng bởi đối tác không chỉ là người nắm trong tay quỹ đất ở các vị trí chiến lược và các dự án khả thi mà còn phải có chuyên môn về thị trường địa phương và có cam kết hợp tác lâu dài, đáng tin cậy.

Chính vì thế, xây dựng lòng tin là quan trọng hơn cả. Nhà đầu tư phụ thuộc vào những thông tin sơ bộ cùng với những thỏa thuận từ nhà cung cấp, trong khi đó nhà cung cấp lại phụ thuộc vào hồ sơ năng lực, khả năng tài chính và chuyên môn của chủ đầu tư. Do thiếu tính minh bạch trên thị trường, các công ty niêm yết được ưu tiên đối với cả hai bên vì mọi thông tin về công ty như thông tin tài chính và pháp lý được công khai minh bạch.

Một vài thách thức quan trọng khác mà Việt Nam đang đối mặt là sự thiếu hụt cơ sở hạ tầng, mặc dù ngân sách dành cho cơ sở hạ tầng khá cao khi so sánh với các nước khác. JLL ghi nhận nhiều dự án cơ sở hạ tầng ở Việt Nam phải bị hoãn do quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng và thu hút vốn.

Thời gian và chi phí thủ tục hành chính, bao gồm chi phí tài liệu cao và thủ tục hải quan kém hiệu quả khi so sánh với các nước lân cận trong khu vực. Ông Stephen nhấn mạnh “để thu hút đầu tư nước ngoài và luôn đón đầu xu hướng, đặc biệt là trong bối cảnh nền công nghiệp 4.0, Việt Nam cần phải cải thiện mạng lưới cơ sở hạ tầng và thủ tục hành chính. Ngoài ra, chúng ta cần quan tâm hơn đến nguồn nhân lực có chuyên môn tay nghề và khuyến khích đổi mới truyền thông và công nghệ.”

Các chuyên gia nghiên cứu của JLL kỳ vọng rằng lĩnh vực công nghiệp sẽ tiếp tục là lĩnh vực hấp dẫn nhất trong nửa sau 2019 và sự quan tâm từ nhà đầu tư nước vào Việt Nam vẫn tiếp tục vững mạnh. Việc thiếu hụt những tài sản công nghệ cao, không gian kho bãi hiện đại và nhu cầu mạnh mẽ từ những doanh nghiệp trong khu vực đang thúc đẩy tiềm năng của thị trường bất động sản công nghiệp.

Trong khi đó, sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu tạo ra nguồn thu nhập khả dụng, và sự gia tăng của thương mại điện tử sẽ tạo ra nhu cầu về cơ sở vật chất hậu cần. Chất lượng tài sản, tốc độ tăng trưởng giá thuê, quy mô giao dịch và thời hạn còn lại của quyền sử dụng đất là những yếu tố mấu chốt cho quyết định của nhà đầu tư…

Bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục đón đợt sóng M&A mới, “điểm nóng” phân khúc nghỉ dưỡng

Trong các nhóm ngành, bất động sản nhiều năm liên tục duy trì phong độ trụ cột của mình. Năm 2018 – 2019 đã có sự đột phá mạnh mẽ, Vingroup vẫn là “cánh chim đầu đàn” với các thương vụ lớn như bán 1,3 tỷ USD cổ phần cho GIC, bán 6,1% cổ phần trị giá 1 tỷ USD cho SK Group (Hàn Quốc). Mới đây, SonKim Land cũng đã “hút” được dòng vốn hơn 121 triệu USD từ một số nhà đầu tư đa quốc gia để cùng phát triển nhiều dự án BĐS tại TPHCM…

Theo Báo cáo M&A thị trường Việt Nam năm 2018 – 2019 do Diễn đàn M&A Việt Nam (MAF) thực hiện, trong Top 10 thương vụ M&A có quy mô lớn nhất thì các nhà đầu tư Hàn Quốc đóng vai trò chủ đạo, áp đảo.

Điển hình nhất là SK Group khi vào tháng 3/2019, SK Group đã chi 1 tỷ USD mua 6,1% cổ phần của Tập đoàn Vingroup. Trước đó, tháng 9/2018, SK đã bỏ ra 470 triệu USD để mua lại gần 110 triệu cổ phiếu quỹ của Masan, tương ứng 9,5% tổng số cổ phần có quyền biểu quyết của Masan.

Mới đây, SK bày tỏ mong muốn mua thêm cổ phần của Tổng công ty Dầu Việt Nam (PVOIL). Năm ngoái, tập đoàn này đã mua 3,55 triệu cổ phần, tương đương 5% cổ phần, trở thành cổ đông lớn của PVOIL.

Cũng trong năm 2018, Vingroup đã chào bán lượng cổ phiếu ưu đãi trị giá 400 triệu USD cho một nhà đầu tư Hàn Quốc khác là Hanwha. Như vậy, chỉ riêng các thương vụ giữa các nhà đầu tư Hàn Quốc với Vingroup đã lên đến 2,41 tỷ USD, chiếm 25,64% tổng giá trị M&A giai đoạn 7/2018 – 7/2019.

Trong cuộc đua rót vốn năm 2018 – 2019 của các nhà đầu tư ngoại vào Việt Nam, thì Hồng Kông là “tân binh” gây đột biến. Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 6 tháng đầu năm 2019, Hồng Kông dẫn đầu danh sách vốn đầu tư vào Việt Nam, với 5,3 tỷ USD. Đặc biệt, Beerco Limited (Hồng Kông) chi 3,85 tỷ USD mua cổ phần của Công ty TNHH Vietnam Beverage tại Hà Nội (doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài sở hữu trực tiếp hơn 53% vốn của Sabeco).

Không thua kém nhiều “đối thủ”, Singapore vẫn tiếp tục duy trì vị trí Top 3 trên đường đua, với với tổng giá trị M&A năm 2018 – 2019 đạt mức 1,6 tỷ USD.

Nổi bật nhất trong những cái tên đến từ Singapore là Quỹ đầu tư GIC của Chính phủ Singapore với hàng loạt thương vụ có quy mô hàng trăm triệu USD trong thời gian gần đây. Tháng 4/2018, GIC đầu tư tổng cộng 1,3 tỷ USD (tương đương 29.500 tỷ đồng) dưới 2 hình thức là đầu tư mua cổ phần của Vinhomes và cung cấp một công cụ nợ cho Vinhomes (như khoản cho vay) để thực hiện các dự án.

Cuối năm 2018, GIC chi 101 triệu USD mua thêm 27,4 triệu cổ phiếu Masan. Giữa tháng 10/2018, quỹ này đã mua 24,5 triệu cổ phiếu MSN với giá trị 2.187 tỷ đồng (95 triệu USD)… GIC tham gia từ rất sớm và là nhà đầu tư lớn nhất trong các đợt phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) của Vietjet Air, Vinhomes, Techcombank, Vietcombank, FPT, PAN Group, Vinasun…

Ngoài ra, nhiều tập đoàn lớn của Singapore, như Keppel Land, CapitaLand, Mapletree… cũng đã và đang thực hiện hàng loạt thương vụ M&A lớn trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.

Cùng với Singapore, các nhà đầu tư Nhật Bản cũng có sự tăng tốc mạnh mẽ. Nếu như trước đây, nhà đầu tư Nhật Bản quan tâm và thực hiện nhiều thương vụ M&A trong lĩnh vực tài chính, hàng tiêu dùng, thì năm 2018 – 2019, họ chuyển khẩu vị sang bất động sản. Các thương vụ đáng chú ý nhất là việc Tập đoàn Sumitomo cùng với Tập đoàn BRG của Việt Nam đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư Dự án Thành phố thông minh tại xã Hải Bối (Đông Anh, Hà Nội), với tổng vốn đăng ký 4,14 tỷ USD;

Tập đoàn Phát Đạt đã ký kết biên bản thỏa thuận hợp tác đầu tư với Samty Asia Investments Pte. Ltd (công ty con trực thuộc Samty Corporation) và một công ty phát triển bất động sản của Nhật Bản thông qua Quỹ Vietnam New Urban Center LP; Tập đoàn Aeon đang đầu tư xây dựng chuỗi siêu thị với tổng vốn hơn 1 tỷ USD; Hankyu Hanshin Properties và Nishi Nippon Railroad hợp tác với Nam Long phát triển Dự án Akari City với tổng vốn đầu tư 7.676 tỷ đồng… Các quỹ Creed Group, Mitsubishi, Sanyo Homes, Daiwa House Group, Sumitomo liên tục thực hiện các thương vụ M&A với các doanh nghiệp bất động sản Việt.

Ngoài ra, hàng loạt thương vụ lớn khác cũng được thực hiện như: Berjaya (Malaysia) bán 75% cổ phần của InterContinental Hanoi Westlake với giá 1.244 tỷ đồng cho BRG; Saigon Co-op mua lại chuỗi siêu thị Auchan; Keppel Land mua 60% cổ phần 3 lô đất từ Địa ốc Phú Long; Nam Long chi hơn 2.300 tỷ đồng mua lại 70% cổ phần Dự án Dong Nai Waterfront City; CapitaLand hoàn tất mua lại Ascendas and Singbridge Pte. Ltd; Hòa Bình phát hành riêng lẻ 25 triệu cổ phiếu cho Hyundai Elevator Co.,Ltd; VinaCapital Ventures rót vốn vào Rever…